Kdo co platí v nájmu? Opravy, služby a limity bez zbytečných dohadů

Pronájem bytu není jen o tom, že nájemce každý měsíc pošle peníze a vy mu předáte klíče. Dříve nebo později začne protékat záchod, přestane fungovat zásuvka v kuchyni, začne zlobit plynový kotel nebo dorazí roční vyúčtování služeb.

A přesně v tu chvíli přichází zásadní otázka: Kdo to zaplatí?

Základní pravidlo občanského zákoníku je prosté:

• Majitel udržuje byt ve stavu způsobilém k řádnému bydlení (řeší velké opravy a konstrukce).

• Nájemník hradí běžnou údržbu a takzvané drobné opravy spojené s každodenním užíváním.

V reálném životě ale často vznikají třecí plochy. Pojďme si v tom udělat jasno v číslech i konkrétních příkladech.

1. Co platí nájemník: Běžná údržba a drobné opravy

To, co spadá pod drobné opravy, definuje přímo nařízení vlády. Dělí se na dvě roviny:

A) Věcné vymezení (bez ohledu na cenu)

Některé položky platí nájemník vždy, protože souvisejí s běžným opotřebením:

• Výměna žárovek, zářivek a drobných pojistek.

• Opravy vypínačů, zásuvek, zvonků nebo jističů.

• Opravy a seřízení kování oken a dveří, výměna klik, zámků, vložek či žaluzií.

• Opravy vodovodních baterií, sprch, výměna těsnění, oprava sifonů a splachovačů.

• Čištění zanesených odpadů až ke svislému domovnímu potrubí (stoupačkám).

• Malování, sádrování drobných prasklin a tapetování způsobené běžným provozem.

B) Finanční limit na jednu opravu (1 500 Kč)

Pokud se pokazí věc, která není výslovně v nařízení jmenovaná, rozhoduje účet od řemeslníka. Pro rok 2026 platí hranice 1 500 Kč za jednu opravu:

• Pokud oprava stojí do 1 500 Kč, platí ji nájemník.

• Pokud částka přesáhne 1 500 Kč, hradí celou opravu majitel (nájemce se nepodílí poměrně, platba jde celá za pronajímatelem).

C) Roční strop na metr čtvereční (150 Kč / m²)

Aby nebyl nájemník zavalený nekonečnou řadou drobných výdajů ve starším bytě, existuje pojistka: roční limit 150 Kč na m² podlahové plochy bytu.

• Příklad z praxe: U bytu o výměře 50 m² činí roční limit pro drobné opravy 7 500 Kč za kalendářní rok. Cokoliv nad tuto sumu už do konce roku přebírá a platí pronajímatel.

2. Co jde vždy za majitelem: Velké havárie a technologie

Všechny zásadní opravy, výměny dožilých zařízení a konstrukční závady jsou povinností majitele.

Typicky jde o:

• Výměnu nebo generální opravu plynového kotle, bojleru či radiátorů.

• Opravy rozvodů elektřiny, vody, odpadů a plynu (ve zdech a stoupačkách).

• Výměnu oken, vstupních dveří nebo sanity, která dosloužila věkem.

• Závady, které nájemník nezpůsobil a které brání normálnímu bydlení.

Výjimka z pravidla – způsobená škoda:

Pokud nájemník rozbije skleněnou výplň interiérových dveří, vytrhne baterii ze zdi nebo spláchne do toalety vlhčené ubrousky a vytopí sousedy, nejedná se o běžné opotřebení. V takovém případě jde celá škoda na vrub nájemce – a od toho slouží kauce nebo jeho pojištění odpovědnosti.

3. Služby a energie: Na co majitel nesmí sahat

Kolem záloh na služby panuje nejvíce mýtů. Nájemce je povinen platit pouze za služby, které sám reálně spotřebovává:

• Vodné a stočné, teplá užitková voda.

• Vytápění bytu.

• Osvětlení a úklid společných prostor domu, provoz výtahu, odvoz odpadu.

Co po nájemci nikdy samostatně nepožadujte: Zákon i soudní praxe zakazují přenášet na nájemce položky, které tvoří investici do vašeho majetku:

• Příspěvek do fondu oprav.

• Poplatek za správu domu / odměnu výboru SVJ.

• Pojištění budovy nebo bytu majitele.

• Revize spojené s vlastnictvím nemovitosti.

Tyto položky jsou čistým nákladem vlastníka. Započítejte si je do kalkulace, ale promítněte je do čistého nájemného, nikoliv do vyúčtovatelných záloh na služby.

Dvě zlatá pravidla pro klidný pronájem:

1. Předávací protokol s fotkami je základ: Kde je zaznamenaný stav baterií, stěn i spotřebičů při nastěhování, tam nevznikají dohady, kdo nese vinu za poškození.

2. Pojištění odpovědnosti nájemce: Vždy trvejte na tom, aby měl nájemník sjednané pojištění odpovědnosti v běžném občanském životě (často nazývané „pojistka na blbost“). Když nechtěně vyteče pračka, škodu za desítky tisíc korun nepokrýváte z kauce, ale vyřeší ji pojišťovna.

Čím přesněji jsou pravidla hry a limity popsány ve smlouvě a předávacím protokolu, tím méně zbytečných telefonátů a sporů vás během roku čeká.